분양대행사 업무의 가장 기초 업무 중 하나는 "부동산 실거래 신고"의 업무가 아닐까 한다.
「 부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의거해서 아래의 3조 항목을 보면 거래 계약의 체결일로부터 30일 이내 실거래 신고를 해야한다.
「 부동산 거래신고 등에 관한 법률 」
제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. <개정 2017. 2. 8., 2019. 8. 20.>
1. 부동산의 매매계약
2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다. <신설 2019. 8. 20.>
⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다. <개정 2019. 8. 20.>
⑥ 부동산등의 매수인은 신고인이 제5항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다. <개정 2019. 8. 20.>
⑦ 제1항부터 제6항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2019. 8. 20.>
실거래 신고의 업무 절차는 아래와 같다. (물론 사업장에 따라 조금씩 차이는 있을 수 있음)
① 신고서 출력 및 작성
② 대량신고 파일 작성
③신고서 및 위임장 등 시행사(매도인) 도장날인, 서류 제출
④실거래 신고 필증 수령 및 자료정리
① 신고서 출력 및 작성
- 보통 ⑴ 시공사의 ERP 에서 출력을 하는 경우도 있고, ⑵*대행사 엑셀 파일을 통해서 출력을 하는 경우가 있다.
⑴ 시공사 ERP 를 통해 출력을 하는 경우는 크게 신경 쓸 내용이 없이 계약서 출력을 하면서 같이 출력하면 된다.
⑵ 대행사 엑셀 파일을 통해 출력을 하는경우 아래의 사진과 같이 빨간색 바탕처리된 내용들을 작성해 줘야한다.
*부동산거래계약 신고서의 엑셀 파일은 아래에 첨부
[ 실거래신고의 자동화는 추후 별도 게시글을 통해서 업로드 할 예정입니다 :) ]
- 신고서를 출력하고 나면 고객에게 내용을 설명해주고 하단에 매수인측에 서명 또는 도장을 날인하면 된다.
② 10건 이상(지자체에 따라 다름)의 실거래 신고시 대량신고 파일 작성
- 실거래 신고서의 양이 10건 이상이 되는 경우 대량신고를 작성해서 전달해야 하는 경우가 많다.
※ 대량신고를 한다고 해서 신고서 원본을 지자체에 제출 안해도 되는것은 아닙니다!
- 대량신고를 하는 방식은 2가지가 있는데
1. 시행사(매도인)에서 국토교통부 부동산거래관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr/) 에 로그인 해서 대량신고를 하는 방식이
있다. 보통은 시행사에서 업무처리를 대행사로 요청하는 경우가 많고 이 방법은 시행사의 공인인증로그인이 필요하기 때문에
이 방법을 통해서 처리하는 경우는 많지 않다.
*혹시 모르니, 대량신고 하는 방법은 별도의 pdf파일(출처:부동산거래관리시스템)을 하단에 같이 첨부한다.
2. 주로 대행사에서 대량신고 파일을 제작 후 지자체 실거래신고 담당자의 메일로 발송 또는 usb전달 하는 방식이 제일 많은데,
대량신고 파일은 상기 부동산거래관리시스템의 자료실에서 다운 받을 수 있고, 현재 2024년 2월 27일 등록된 신규 양식은
아래에 첨부하였다.
※ 해당 파일을 열어보면 샘플로 데이터가 작성되어있고, [도움말]시트에도 설명이 잘 되어 있으니 참고하여 작성하면 된다.
③ 신고서 및 위임장 등 시행사(매도인) 도장날인, 서류 제출
- 실거래 신고서를 최초계약일로 부터 30일 이내 신고이기 때문에 한달에 2번 [15일 간격]으로 신고를 진행하는게 보통인데,
신고를 하는 절차는 보통 아래와 같다.
1. 대행사에서 시행사(매도인)로 실거래신고서 및 위임장* 실물 전달 *위임장 샘플도 하단에 첨부하겠음.
- 시행사(매도인)에 따라 추가적으로 요청하는 자료도 종종 있다. ex) 계약서 스캔본 등
2. 시행사(매도인) 실거래신고서 및 위임장에 도장 날인, 사업자등록증, 법인인감증명서 1부 동봉해서 현장으로 발송
3. 현장에서 해당 서류 수령 후 해당 관할 지자체로 제출
④ 실거래 신고 필증 수령 및 자료정리
- 관할 지자체에 신고를 하고나면 "실거래 신고 필증" 이 나온다. 신고서의 양에 따라 바로 나오는 경우도 있고 하루에서 이틀정도
걸리는 경우도 있다.
- 실거래 신고 필증은 추후 입주시 필수서류이기 때문에 보관을 잘 해야 하며, 혹시 모르니 스캔을 해놓는것이 좋다.
- 실거래 신고를 누락하는 경우 높은 과태료가 발생하기 때문에 "신고해야 할 세대" , "신고가 완료되어 필증을 수령한 세대" 를
구분하여 관리대장 및 폴더링을 해놓아야 한다.
※ 실거래신고시 유의사항
- 실거래 신고를 여러건 하다보면 분명히 나는 100세대를 신고했는데, 99세대의 필증이 나오거나 자료가 틀렸다고
하루 이틀 뒤에 반려당하는 상황이 생긴다. 그렇기 때문에 30일이라는 기간에 딱 맞춰서 신고를 하기보다 일주일 정도의
기간을 여유두고 신고하는것을 추천한다.
- 공동명의를 하는 경우 실거래 신고서의 ②매수인 항목에 있는 거래지분 비율을 수정(보통 2분의 1)하고 신고서 별지를
작성하여 같이 제출한다. (대량신고 파일에도 보면 공동명의 샘플이 있으니 지분등을 맞춰서 입력해주면 된다.)
※ 많은 분들에게 도움이 되었으면 하는 바람으로 만들었기에
도움이 필요하신 분들께 공유해 주시는 것은 너무 좋지만,
출처는 지우지 말아주시기 바랍니다. (꾸벅) 감사합니다!! :D